GRZ- und GFZ-Rechner

Q: Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?

Die Grundflächenzahl sagt, welchen Anteil der Grundstücksfläche das Gebäude überdecken darf. Die Geschossflächenzahl sagt, wie viel Fläche alle Vollgeschosse zusammen haben dürfen. Die GRZ begrenzt die Fläche auf dem Boden, die GFZ das Bauvolumen darüber.

Q: Zählen Garage und Zufahrt zur GRZ?

Ja. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO dürfen Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen die zulässige Grundfläche um bis zur Hälfte überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann etwas anderes festsetzen.

Q: Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Das hängt von der Lage ab. Im bebauten Ortsteil richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich gilt § 35 BauGB, und dort ist ein gewöhnliches Wohnhaus in aller Regel nicht zulässig. Eine Bauvoranfrage schafft Sicherheit, bevor das Grundstück gekauft wird.

Zwei Zahlen aus dem Bebauungsplan entscheiden, ob dein Haus auf das Grundstück passt: die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Trag beide ein, dazu die Grundstücksfläche, und du siehst sofort, wie viel Fläche das Haus einnehmen darf und wie viel Luft für Garage und Zufahrt bleibt.

Grundstücksfläche in m² Grundflächenzahl GRZ Anteil der Fläche, den das Gebäude überdecken darf. Steht im Bebauungsplan, üblich 0,3 bis 0,4. Geschossflächenzahl GFZ Anteil, den alle Vollgeschosse zusammen haben dürfen. Üblich 0,6 bis 1,0. Geplante Grundfläche des Hauses in m² optional Außenkante Erdgeschoss. Leer lassen, wenn noch offen. Garage, Stellplätze und Zufahrt in m² optional Alles, was versiegelt wird und nicht Haus ist.

Überbaubare Grundfläche: –
Mit Garage und Zufahrt (GRZ 0,60): –
Zulässige Geschossfläche: –
Entspricht Vollgeschossen: –

GRZ und GFZ stehen im Bebauungsplan der Gemeinde. Ohne Bebauungsplan richtet sich die Bebauung im bebauten Ortsteil nach der näheren Umgebung (§ 34 BauGB); im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist ein Wohnhaus in aller Regel nicht zulässig. Diese Rechnung ersetzt keine Bauvoranfrage.

Was die beiden Zahlen bedeuten

Die GRZ ist der Anteil der Grundstücksfläche, den das Gebäude überdecken darf. Bei 600 m² Grundstück und einer GRZ von 0,4 sind das 240 m² überbaubare Grundfläche, gemessen an der Außenkante. Die GFZ begrenzt die Fläche aller Vollgeschosse zusammen. Bei einer GFZ von 0,8 sind das 480 m². Aus dem Verhältnis beider Zahlen ergibt sich, wie viele Vollgeschosse rechnerisch möglich sind.

Der entscheidende Punkt in der Praxis ist der Zuschlag: Nach § 19 Abs. 4 BauNVO dürfen Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen die zulässige Grundfläche um bis zur Hälfte überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Wer das nicht mitrechnet, plant die Einfahrt weg. Ob der Bebauungsplan davon abweicht, steht dort ausdrücklich.

Geschossfläche ist übrigens nicht Wohnfläche. Wände, Treppen und je nach Bundesland auch das Dachgeschoss zählen anders. Wie man einen Bebauungsplan Zeile für Zeile liest, steht im Ratgeber Bebauungsplan lesen. Was das Grundstück selbst kostet, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner, und worauf du vor dem Kauf achtest, steht unter Grundstück kaufen.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?

Die Grundflächenzahl begrenzt die Fläche auf dem Boden, die Geschossflächenzahl das Bauvolumen darüber. Beide stehen im Bebauungsplan, meist gleich in der ersten Zeile der textlichen Festsetzungen.

Zählen Garage und Zufahrt zur GRZ?

Ja, aber mit dem Zuschlag nach § 19 Abs. 4 BauNVO: bis zur Hälfte mehr, höchstens bis 0,8. Terrassen, Wege und Gartenhäuser zählen je nach Ausführung ebenfalls mit. Frag im Zweifel beim Bauamt nach, bevor du pflasterst.

Was gilt ohne Bebauungsplan?

Im bebauten Ortsteil entscheidet § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Im Außenbereich gilt § 35 BauGB, und dort ist ein gewöhnliches Wohnhaus in aller Regel nicht zulässig. Eine Bauvoranfrage klärt das verbindlich, und zwar am besten vor dem Kauf.