Baufinanzierungsrechner

Trage Gesamtkosten, Eigenkapital, Zins und Tilgung ein; der Rechner zeigt dir sofort Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit.

Unverbindliche Modellrechnung bei gleichbleibendem Zins, ohne Sondertilgungen und Gebühren. Sie ersetzt kein Angebot und keine Beratung.

So rechnet der Rechner

Grundlage ist das klassische Annuitätendarlehen: Die Jahresrate beträgt Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung), die Monatsrate ein Zwölftel davon. Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil automatisch; deshalb bist du deutlich schneller schuldenfrei, als die anfängliche Tilgung vermuten lässt.

Für den Blick über die ganze Laufzeit (Tilgungsplan Jahr für Jahr, Sondertilgungen) nutze den Tilgungsrechner. Wichtig für deine Planung: In die Gesamtkosten gehören neben Haus und Grundstück auch die Baunebenkosten von 15–20 %. Und prüfe vor dem Bankgespräch, was ein Haus 2026 realistisch kostet; mit einer belastbaren Gesamtsumme wird jedes Finanzierungsangebot vergleichbar.

Drei Beispielrechnungen (Stand 08.2026)

Zur Einordnung der eigenen Zahlen: gerechnet mit 3,8 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung. Das durchschnittliche Baudarlehen lag 2025 bei rund 322.000 € (Dr. Klein), das durchschnittliche Kaufbudget bei 384.000 € (Interhyp-Leistbarkeitsstudie); die Beispiele liegen bewusst in dieser Größenordnung.

Alle drei Fälle wären rechnerisch nach gut 28 Jahren schuldenfrei. Auffällig: Nach zehn Jahren ist erst rund ein Viertel getilgt; der Zins frisst anfangs den Großteil der Rate. Genau deshalb lohnt der Blick auf Sondertilgungen und die Anschlussfinanzierung.

Was 0,5 Punkte Zins ausmachen

Dieselben 320.000 € mit 2 % Tilgung, nur der Zins variiert; die Spanne entspricht etwa dem Unterschied zwischen sehr guter und durchschnittlicher Kondition am Markt:

Ein halber Prozentpunkt kostet hier rund 134 € im Monat und 14.000 € Zinsen je zehn Jahre. Dass die Laufzeit beim höheren Zins sinkt, ist kein Fehler: Beim Annuitätendarlehen steigt mit dem Zins auch die Rate (Zins + Tilgung), du zahlst also schneller, aber deutlich teurer. Wo der Markt gerade steht, zeigt Bauzinsen aktuell; Zinsvorteile bringen auch KfW-Förderkredite und mehr Eigenkapital.

So liest du das Ergebnis richtig

Die Monatsrate ist die Zahl fürs Haushaltsbudget: als Faustregel sollte sie 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen, sonst fehlt der Puffer für Nebenkosten, Rücklagen und Zinsanstiege. Die Restschuld nach der Zinsbindung ist die Zahl für das Risiko: Über diesen Betrag verhandelst du in zehn Jahren neu, zu dann gültigen Zinsen. Und die Zinskosten zeigen, was die Bank am Darlehen verdient; der stärkste Hebel dagegen sind höhere Tilgung, mehr Eigenkapital und Sondertilgungsrechte.

Drei Fehler, die in Budgetrechnungen immer wieder auftauchen:

• Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen zum Kaufpreis dazu und wollen aus Eigenkapital bezahlt werden, je nach Bundesland 5,5 bis 8,5 % (Kaufnebenkosten-Rechner).
• Mit dem Katalogpreis statt den Gesamtkosten rechnen: Außenanlagen, Küche und Bemusterungsaufschläge fehlen dort grundsätzlich; deshalb zuerst durch den Baukostenrechner.
• Die Rate auf Kante nähen: Wer heute exakt an der Belastungsgrenze finanziert, hat bei der Anschlussfinanzierung keinen Spielraum, falls die Zinsen dann höher stehen.

Die Annahmen im Detail

• Konstanter Zins über die Gesamtlaufzeit: real gilt nach der Zinsbindung der Zins deiner Anschlussfinanzierung.
• Keine Sondertilgungen, keine Gebühren, keine Bereitstellungszinsen: die Rechnung zeigt die reine Darlehensmechanik.
• Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12, Restschuld nach der Standard-Annuitätenformel.
• Eigenkapital-Hinweis ab unter 15 % der Gesamtkosten, weil dann typischerweise Zinsaufschläge greifen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte ich einplanen?
Als Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche. Unter 15 % wird der Zins spürbar teurer; mehr dazu unter Eigenkapital.

Warum weicht das Bankangebot von der Modellrechnung ab?
Beleihungsauslauf, Bonität und Objekt bestimmen den persönlichen Zins; dazu kommen Bereitstellungszinsen. Der Rechner zeigt die Mechanik, das Angebot den Preis deines Einzelfalls.

Rechnet der Rechner Fördermittel mit ein?
Nein. KfW-Kredite rechnest du am besten getrennt: KfW-Anteil mit KfW-Zins, Bankanteil mit Bankzins; die Summe beider Raten ist deine echte Belastung.