Kaufnebenkosten-Rechner

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler: Der Rechner zeigt dir sofort, was beim Grundstücks- oder Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird, mit dem Steuersatz deines Bundeslands.

Was der Rechner rechnet

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und hängt vom Bundesland ab (3,5 % in Bayern bis 6,5 % u. a. im Saarland und in NRW). Dazu kommen Notar und Grundbuchamt mit zusammen rund 2 % sowie, falls beteiligt, der Makler mit üblicherweise 3,57 % Käuferanteil.

Wichtig beim Neubau: Kaufst du Grundstück und Haus getrennt (zwei unabhängige Verträge), fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an; trage dann nur den Grundstückspreis ein. Beim Kauf vom Bauträger („einheitliches Vertragswerk") besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis. Details in der Baunebenkosten-Checkliste.

Die Kaufnebenkosten sind nur ein Teil der Gesamtrechnung: Alle Nebenkosten des Hausbaus, von der Vermessung bis zu den Hausanschlüssen, kalkuliert der Baukostenrechner, und ob das Gesamtbudget trägt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Beispiel: 384.000 € Kaufpreis in drei Bundesländern

384.000 € entsprechen dem durchschnittlichen Kaufbudget deutscher Haushalte (Interhyp-Leistbarkeitsstudie). Nur durch den Umzug über eine Landesgrenze ändert sich die Rechnung so:

Zwischen Bayern und dem Saarland liegen beim selben Objekt 11.520 € Steuerunterschied, Geld, das komplett aus dem Eigenkapital kommt, denn Banken finanzieren Nebenkosten ungern mit. Alle 16 Steuersätze stehen in der Grunderwerbsteuer-Übersicht.

Beispiel Neubau: Warum getrennte Verträge tausende Euro sparen

Kaufst du in Rheinland-Pfalz ein 100.000-€-Grundstück und beauftragst das Haus separat, zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück: 5.000 € statt, beim Bauträger-Gesamtpaket über 450.000 €, rund 22.500 €. Voraussetzung sind rechtlich unabhängige Verträge; hängen sie zusammen („einheitliches Vertragswerk"), besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis. Die Details stehen in der Baunebenkosten-Checkliste.

Wann welche Kosten fällig werden

Die Nebenkosten kommen nicht auf einen Schlag, aber alle früh; deshalb gehören sie auf das Tagesgeldkonto, nicht in die Finanzierung: Die Notarrechnung folgt wenige Wochen nach der Beurkundung. Der Grunderwerbsteuer-Bescheid kommt vom Finanzamt meist vier bis acht Wochen nach dem Kauf; erst nach der Zahlung stellt das Amt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch kommst. Die Maklerprovision wird typischerweise mit dem Kaufvertrag fällig, die Grundbuchgebühren nach der Eintragung. Wer die Summe aus dem Rechner nicht flüssig hat, riskiert genau an dieser Stelle Verzug; mehr zur Reihenfolge im Hauskauf-Fahrplan.

Die Annahmen im Detail

• Grunderwerbsteuer: der Satz deines Bundeslands, Stand 08.2026 (3,5 % Bayern bis 6,5 % u. a. Saarland, NRW, Schleswig-Holstein).
• Notar ~1,5 % und Grundbuch ~0,5 %: bewährte Näherung; exakt richten sich beide nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit Kaufpreis und Grundschuldhöhe.
• Makler 3,57 % Käuferanteil (inkl. MwSt.); seit 2020 wird die Provision beim Verkauf an Privatleute üblicherweise geteilt.
• Nicht enthalten: Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen sowie Vermessung und Erschließung beim unbebauten Grundstück.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Banken erwarten sie in der Regel aus Eigenkapital. Finanzierungen über 100 % des Kaufpreises gibt es, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Fällt beim geerbten oder geschenkten Grundstück Grunderwerbsteuer an?
Nein: Erbschaft und Schenkung sind grunderwerbsteuerfrei (dafür können Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer greifen). Auch der Kauf von Verwandten in gerader Linie ist befreit.

Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein, sie sind gesetzlich festgelegt; jeder Notar rechnet nach derselben Tabelle. Sparen lässt sich nur über den Kaufpreisanteil, etwa durch separat beauftragtes Bauen statt Bauträger-Paket.