Tilgungsrechner
Verfolge dein Darlehen Jahr für Jahr: Gib Tilgungssatz oder Wunschrate vor, rechne Sondertilgungen ein und sieh im Tilgungsplan, wie Zinsanteil, Tilgung und Restschuld sich entwickeln.
- Anfängliche Tilgung
- –
- Restschuld nach Zinsbindung
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- Zinskosten in der Zinsbindung
- –
- Laufzeit bis zur Volltilgung
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Der Tilgungsplan Jahr für Jahr
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld am Jahresende |
|---|
Modellrechnung mit konstantem Zins über die Gesamtlaufzeit, Sondertilgung jeweils zum Jahresende. Nach der Zinsbindung (markierte Zeile) gilt real der Zins deiner Anschlussfinanzierung.
Was der Tilgungsplan zeigt
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, aber ihre Zusammensetzung dreht sich: Anfangs frisst der Zins den Großteil, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil; die Entschuldung beschleunigt sich von selbst. Deshalb lohnt jede Sondertilgung doppelt: Sie senkt die Restschuld sofort und verschiebt das Zins-Tilgungs-Verhältnis aller Folgejahre. Schon 5.000 € jährlich verkürzen ein typisches Darlehen um viele Jahre; probiere es oben aus.
Wie viel Rate dein Budget hergibt, klärst du im Baufinanzierungsrechner; die aktuellen Zinssätze für deine Eingabe findest du unter Bauzinsen aktuell.
Beispiel: Der Tilgungssatz entscheidet über Jahrzehnte
Dasselbe Darlehen von 320.000 €, etwa der Bundesdurchschnitt (Dr. Klein, 2025), bei 3,8 % Sollzins, nur der anfängliche Tilgungssatz variiert:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Laufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.280 € | 41,4 Jahre | 315.055 € |
| 2 % | 1.547 € | 28,1 Jahre | 200.851 € |
| 3 % | 1.813 € | 21,6 Jahre | 149.332 € |
Die 267 € Unterschied zwischen 1 % und 2 % Tilgung sparen über die Laufzeit mehr als 114.000 € Zinsen und 13 Jahre Schulden. Die 1-Prozent-Tilgung aus der Niedrigzins-Zeit ist beim heutigen Zinsniveau eine Falle: Wer mit 35 anfängt, zahlt bis 76.
Beispiel: Was 5.000 € Sondertilgung pro Jahr bewirken
Gleiches Darlehen, 2 % Tilgung, dazu jedes Jahr 5.000 € extra: Die Laufzeit fällt von 28,1 auf 19,3 Jahre, die Restschuld nach zehn Jahren von 242.289 € auf 182.628 €, die gesamte Zinslast sinkt um rund 67.600 €. Jeder sondergetilgte Euro wirkt doppelt, weil er sofort die Zinsbasis aller Folgejahre senkt; die Details stehen im Sondertilgungs-Ratgeber. Probiere es oben mit deinen Zahlen aus.
Den Tilgungsplan lesen: der Kipppunkt
Jede Zeile des Plans erzählt dieselbe Geschichte in drei Phasen. Anfangs ist die Rate vor allem Zinszahlung: Im Beispiel (320.000 €, 3,8 %, 2 %) stecken im ersten Jahr rund 1.010 € der 1.547-€-Rate im Zins. Mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis: der Kipppunkt, ab dem du erstmals mehr tilgst als Zinsen zahlst, liegt hier bei knapp zehn Jahren (Restschuld ~244.000 €). Danach beschleunigt sich die Entschuldung von selbst: Die letzten 100.000 € sind in gut sechs Jahren abgetragen, die ersten 100.000 € brauchten fast zwölf. Wer diesen Mechanismus kennt, versteht auch, warum Sondertilgungen in den ersten Jahren am meisten bringen.
Rückwärts gerechnet: von der Wunschrate zum Darlehen
Der Wunschraten-Modus beantwortet die Frage, die vor jedem Bankgespräch stehen sollte: Wie viel Darlehen trägt mein Budget? Bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung trägt eine Rate von 1.500 € rund 310.000 € Darlehen, eine Rate von 2.000 € rund 414.000 €. Zusammen mit dem Eigenkapital ergibt das dein Objektbudget, und erst dann lohnt der Blick in Kataloge und Exposés. Ob das Budget für ein konkretes Haus reicht, prüft der Baukostenrechner.
Die Annahmen im Detail
- Monatsgenaue Simulation: Jeden Monat werden Zins auf die Restschuld und Tilgung als Rest der Rate verrechnet; keine Näherungsformel.
- Sondertilgung jeweils zum Jahresende, in voller eingetragener Höhe.
- Konstanter Zins über die Gesamtlaufzeit: nach der Zinsbindung (markierte Zeile) gilt real der Zins der Anschlussfinanzierung.
- Zinssprung bei Bindungswechsel: Wählst du eine längere Bindung, hebt der Rechner den Zins um die marktübliche Differenz an (Basis: Bauzinsen aktuell).
Häufige Fragen
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Beim aktuellen Zinsniveau meist 2–3 %. Entscheidend ist die Gesamtrechnung oben: 1 % Tilgung bedeutet über 40 Jahre Laufzeit.
Rate vorgeben oder Tilgungssatz?
Beides beschreibt dasselbe Darlehen aus zwei Blickwinkeln. Wer vom Haushaltsbudget kommt, gibt die Wunschrate vor; der Rechner zeigt den resultierenden Tilgungssatz; unter 1,5 % sollte er nicht liegen.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Dann wird über die Restschuld neu verhandelt. Steigt der Zins bis dahin, hilft ein Forward-Darlehen; die Größenordnung zeigt die markierte Zeile im Plan.