Baunebenkosten: die Rechnungen, die niemand anbietet
Zwischen Grundstückspreis und Bauvertrag liegen zwanzig Rechnungen, für die dir niemand ein Angebot schickt. Zusammen 15 bis 20 Prozent der Bausumme, und sie fallen früh an, oft bevor die Bank die erste Rate auszahlt.
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Warum ausgerechnet hier die Lücke klafft
- Kein Angebot, keine Zahl. Für Rohbau bekommst du drei Angebote. Für die Gebäudeeinmessung bekommst du eine Rechnung, wenn es zu spät ist.
- Sie kommen zuerst. Bodengutachten, Notar, Grunderwerbsteuer und Erschließung sind fällig, bevor der Bagger anrückt.
- Prozentwerte helfen nicht. „Rechne 15 Prozent" ist kein Plan. Du brauchst die Posten einzeln, um zu sehen, welcher auf dich zutrifft.
Sechzehn Zeilen statt einer Faustformel
„Rechne 15 Prozent Nebenkosten" ist keine Planung, sondern eine Beruhigung. Der Rechner zeigt die Posten einzeln, mit Betrag und Herkunft der Zahl.
Erst dann siehst du, was auf dich zutrifft: Wer das Grundstück schon hat, streicht vier Zeilen. Wer ohne Makler gekauft hat, eine weitere.
- Jede Zeile mit Kostengruppe nach DIN 276
- Prozentzeilen zeigen, woraus sie sich rechnen
- Summe mit Anteil an der Bausumme, laufend
Baunebenkosten
GrunderwerbsteuerKG 120 · 5,0 % vom Grundstück5.000 €
Notar und GrundbuchKG 120 · 2,0 % vom Grundstück2.000 €
ErschließungsbeitragKG 220 · Straße, Kanal, Gehweg12.000 €
HausanschlüsseKG 220 · Strom, Wasser, Abwasser10.000 €
BodengutachtenKG 7201.200 €
Zusammen81.321 €
Davon 19.000 € rund ums Grundstück: Steuer, Notar, Vermessung.
Jede Zeile gehört dir
Sobald du eine Zeile änderst, gehört die Liste dir und nicht mehr der Vorgabe. Getippte Beträge bleiben stehen, auch wenn du oben die Bausumme korrigierst; die übrigen rechnen weiter mit.
Ein Knopf holt die Vorgabe zurück, falls du dich verrannt hast. Die Positionen in der Kostenaufstellung bleiben davon unberührt.
- Umbenennen, Betrag überschreiben, Kostengruppe ändern
- Entfernen, was nicht zutrifft, ohne Umweg über Einstellungen
- Eigene Zeilen für Baumfällung, Altlasten, Abriss
Die einzelnen Posten
Maklerprovision3,57 % vom Grundstück 3.570 € entfernen
Architekt und Objektplanung10,00 % vom Bau 30.350 € ändern
Baumfällungeigene Zeile 1.800 € ändern
Getippte Beträge bleiben stehen, die übrigen rechnen sich aus Bausumme und Grundstückspreis.
Von der Liste in die Kostenaufstellung
Ein Rechner, dessen Ergebnis man abtippen muss, ist ein Taschenrechner. Hier wandert jede Zeile mit einem Knopf in die Kostenaufstellung, mitsamt Kostengruppe.
Ab da rechnen sie gegen dein Budget, erscheinen in den Statistiken und gehen mit ins PDF für die Bank.
- Ein Knopf, alle Zeilen, mit Kostengruppe
- Zweites Übernehmen aktualisiert statt zu verdoppeln
- Danach zählen sie zum Budget wie jede andere Position
Kostenaufstellung
15 neue Positionen aus dem Baunebenkosten-Rechner
| KG | Position | Geplant |
|---|---|---|
| 120 | Grunderwerbsteuer | 5.000 € |
| 220 | Erschließungsbeitrag | 12.000 € |
| 220 | Hausanschlüsse | 10.000 € |
| 710 | Bauversicherungen | 1.200 € |
| 740 | Energieberatung | 2.500 € |
Nebenkosten fallen an, bevor die Bank die erste Rate auszahlt. Wie viel Eigenkapital du dafür bereithalten musst, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Was noch dazugehört
- Nach Bauweise gefiltert: schlüsselfertig zeigt keinen Architektenanteil
- Grunderwerbsteuer mit dem Satz deines Bundeslands, 3,5 bis 6,5 Prozent
- Prozente oder Pauschalen je Zeile, je nachdem was sinnvoll ist
- Eigene Zeilen für alles, was die Vorgabe nicht kennt
- Zurücksetzen holt die Vorgabe zurück, ohne die Positionen zu löschen
- Übernahme aktualisiert, statt Positionen zu verdoppeln
So funktioniert es in drei Schritten
- Bausumme eintragenHaus ohne Grundstück, dazu Grundstückspreis und Bundesland.
- Liste anpassenWas nicht zutrifft, entfernst du. Jeden Betrag kannst du überschreiben.
- ÜbernehmenEin Knopf legt alle Zeilen als Positionen mit DIN-Kostengruppe an.
Häufige Fragen zu Baunebenkosten
Welche Posten sind enthalten?
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerprovision, Vermessung und Abmarkung, Bodengutachten, Erschließungsbeitrag, Architekt und Objektplanung, Statik und Prüfstatik, Baugenehmigung, Hausanschlüsse, Gebäudeeinmessung, Baustrom und Bauwasser, Baustelleneinrichtung, Bauversicherungen, Energieberatung und Baubegleitung.
Woher kommen die Beträge?
Prozentwerte rechnen gegen Bausumme oder Grundstückspreis, die Grunderwerbsteuer mit dem Satz deines Bundeslands. Die Pauschalen sind Erfahrungswerte, denn eine Vermessung kostet nicht mehr, weil das Haus teurer ist. Jeder Betrag lässt sich überschreiben, sobald du ein Angebot hast.
Was ändert sich bei schlüsselfertigem Bauen?
Architektenhonorar und Statik stehen dann nicht in der Vorgabe, weil sie im Vertragspreis stecken. Hausanschlüsse dagegen bleiben, weil sie fast nie enthalten sind. Prüfe im Vertrag, was unter Bauherrenleistungen steht.
Was passiert beim Übernehmen?
Jede Zeile mit Betrag wird eine Position in der Kostenaufstellung, mit Kostengruppe nach DIN 276. Beim zweiten Übernehmen aktualisiert die App dieselben Positionen, statt neue anzulegen.
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