Sanierung vorbereiten: vor dem ersten Eingriff
Stand: 10.2026
Bei einer Sanierung weißt du am Anfang weniger als beim Neubau. Hinter Putz, Boden und Verkleidung steckt, was frühere Eigentümer eingebaut haben, und nicht alles steht in einem Plan. Wer mit einer geordneten Bestandsaufnahme ins erste Fachgespräch geht, bekommt genauere Angebote und erkennt offene Fragen, bevor sie auf der Baustelle teuer werden.
Schritt 1: Was ist da?
Geh Raum für Raum und Bauteil für Bauteil durch und halte fest, was du siehst und was du weißt:
- Unterlagen. Baugenehmigung, alte Pläne, Statik, Rechnungen früherer Umbauten, Energieausweis. Fehlendes notierst du ebenfalls, denn auch eine Lücke ist eine Information.
- Bekannte Veränderungen. Wurde angebaut, ein Dach ausgebaut, eine Wand entfernt? Wann ungefähr, und von wem?
- Sichtbare Auffälligkeiten. Risse, Flecken, muffiger Geruch, abblätternder Putz, lose Fliesen, feuchte Stellen im Keller. Fotografiere jede Stelle mit Datum.
- Technik. Alter und Zustand von Heizung, Elektroverteilung, Wasserleitungen und Abwasser, soweit erkennbar.
- Baujahr. Es sagt viel darüber, welche Baustoffe typischerweise verwendet wurden, und damit auch, welche Fragen du stellen musst.
Wichtig: Was du nicht weißt, schreibst du als unbekannt auf. Eine leere Zeile sieht später aus wie „unbedenklich“, und genau das soll sie nicht.
Schritt 2: Was soll passieren?
Beschreibe die geplanten Eingriffe so konkret wie möglich, auch wenn die Technik noch offen ist: „Bad komplett neu“, „Wand zwischen Küche und Essen öffnen“, „Fenster tauschen“, „Heizung ersetzen“. Dazu gehört eine Frage, die viele erst spät stellen: Wird während der Arbeiten im Haus gewohnt? Davon hängen Reihenfolge, Staubschutz, Wasser- und Stromversorgung und nicht zuletzt die Nerven ab.
Die Reihenfolge der Maßnahmen ist kein Schema, das für jedes Haus gilt. Sie ergibt sich aus dem konkreten Gebäude und dem, was du vorhast. Einen Überblick über Kosten und typische Abhängigkeiten gibt Sanierungskosten.
Schritt 3: Welche Fragen gehören zu wem?
Aus Bestand und Vorhaben entsteht deine Fragenliste. Ordne jede Frage der Person zu, die sie beantworten kann:
| Frage | Wer sie beantwortet |
|---|---|
| Ist die Wand, die raus soll, tragend? | Statiker oder Tragwerksplaner |
| Woher kommt die Feuchte im Keller? | Sachverständiger für Bauschäden |
| Können die alten Leitungen bleiben? | Elektro- oder Sanitärfachbetrieb |
| Stecken Schadstoffe in den Bauteilen, die geöffnet werden? | Fachleute für Schadstofferkundung |
| Welche Heizung passt zum Haus? | Energieberater und Heizungsfachbetrieb |
| Braucht der Umbau eine Genehmigung? | Bauamt, Architekt |
Ein unabhängiger Sachverständiger kann vor dem Kauf oder vor der Planung helfen, die Liste zu ordnen und die wichtigsten Punkte zuerst zu prüfen.
Schadstoffe: nicht raten, prüfen lassen
In Häusern, die vor dem Asbestverbot von 1993 gebaut oder umgebaut wurden, kann Asbest auch in unauffälligen Materialien stecken. Die gemeinsame Leitlinie von BAuA, BBSR und Umweltbundesamt nennt ausdrücklich Putze, Spachtelmassen und Fliesenkleber. Ob ein Material belastet ist, sieht man ihm nicht an.
Deshalb gilt: Bevor geschliffen, gebohrt, gestemmt oder abgerissen wird, lass die betroffenen Bauteile von Fachleuten untersuchen. Nimm keine Proben selbst, wenn dabei Staub entsteht. Das Ergebnis entscheidet, wie die Arbeiten ablaufen dürfen und was sie kosten. Die Leitlinie für die Asbesterkundung erklärt das Vorgehen für Laien.
Schritt 4: Mit dem Dossier ins Gespräch
Am Ende hast du drei Dinge beisammen: den Bestand mit Fotos, die geplanten Eingriffe und die Fragenliste mit Zuständigen. Damit gehst du in die Gespräche. Du bekommst Angebote, die zu deinem Haus passen, und siehst, welche Punkte noch offen sind, bevor du beauftragst. Welche Zuschüsse möglich sind, klärst du vor der Beauftragung; die Übersicht steht unter Sanierung: Förderung, und wie sie sich mit einem Kredit verbinden lässt, unter Baufinanzierung.
In der App
In BauZeuge wählst du beim Anlegen des Projekts Sanierung. Räume legst du einzeln an und hängst Fotos vom Bestand daran, Unterlagen landen in den Dokumenten, und jede offene Frage wird ein To-do mit Raum und Frist. Auffälligkeiten, die jemand prüfen soll, kommen in die Mängelliste, damit sie mit Foto und Datum wiederzufinden sind. Die Angebote der Fachbetriebe vergleichst du danach nach Leistungsumfang; wie das geht, steht unter Handwerkerangebote vergleichen.
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Sanierung einen Architekten? Nicht immer. Sobald tragende Bauteile verändert werden, eine Genehmigung nötig ist oder mehrere Gewerke ineinandergreifen, ist eine fachliche Planung aber meist gut angelegt. Die Bestandsaufnahme hilft in jedem Fall, das Gespräch kurz und konkret zu halten.
Kann ich die Bestandsaufnahme selbst machen? Das Sammeln und Fotografieren ja. Die Bewertung von Statik, Feuchte und Schadstoffen gehört zu Fachleuten. Deine Liste sorgt dafür, dass sie an den richtigen Stellen hinsehen.
Was ist, wenn beim Öffnen etwas Unerwartetes auftaucht? Arbeiten an der Stelle unterbrechen, fotografieren und die zuständige Fachperson hinzuziehen. Besonders bei Verdacht auf Schadstoffe gilt: erst klären, dann weiterarbeiten.
BauZeuge-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.