Haus mit Einliegerwohnung: Kosten und Miete
Stand: 08.2026
Die Einliegerwohnung ist das Haustyp-Konzept mit der direktesten Verbindung zur Finanzierung: Sie kostet 60.000 bis 100.000 € extra und bringt 500 bis 900 € Miete im Monat. Bei aktuellen Zinsen finanziert sie sich damit oft selbst, und wenn nicht vermietet wird, ist sie Platz für Familie, Büro oder das Alter.
Was sie kostet
| Variante | Mehrkosten | Wohnfläche |
|---|---|---|
| Kleine Einliegerwohnung (1 Zimmer + Bad + Küchenzeile) | 60.000–80.000 € | 30–45 m² |
| Vollwertige Wohnung (2 Zimmer) | 80.000–120.000 € | 50–70 m² |
| Ausbaureserve im Untergeschoss vorbereitet | 15.000–25.000 € | später ausbaubar |
Der Aufpreis ist kein reiner Flächenpreis: Zweites Bad, zweite Küche, separater Eingang, getrennte Zähler, Schallschutz und je nach Landesbauordnung ein zusätzlicher Stellplatz treiben die Kosten. Pro Quadratmeter liegt die Einliegerwohnung damit über dem normalen Baukosten-Schnitt.
Die Rechnung
100.000 € Mehrkosten, mitfinanziert zu 3,8 % bei 2 % Tilgung: rund 483 € Monatsrate. Dem stehen bei 45 m² und 13 €/m² Kaltmiete etwa 585 € gegenüber. Die Wohnung trägt sich also, solange sie vermietet ist.
Ehrlich gegengerechnet:
- Mietausfall ist das Hauptrisiko. Rechne mit 1 Monat Leerstand pro Jahr als Sicherheitsabschlag.
- Nebenkosten und Instandhaltung trägst du anteilig.
- Nähe: Mieter im eigenen Haus bedeutet weniger Privatsphäre: der häufigste Grund, warum Einliegerwohnungen später doch selbst genutzt werden.
Der Bau-Aspekt, der über alles entscheidet
Schallschutz. Die Trenndecke zwischen den Wohneinheiten muss erhöhten Schallschutz erfüllen: schwimmender Estrich, Trittschalldämmung, entkoppelte Bauteile. Wer hier spart, hört jahrzehntelang mit. Die Anforderungen und Lösungen ähneln denen beim Doppelhaus, nur vertikal.
Dazu: separater Eingang (erhöht Vermietbarkeit deutlich), eigene Zähler für Strom, Wasser und Wärme, sowie ein Blick in den Bebauungsplan; manche Gebiete beschränken die Zahl der Wohneinheiten oder verlangen zusätzliche Stellplätze.
Steuer und Förderung
Vermietung macht aus einem Teil deines Hauses ein Renditeobjekt: Der auf die Einliegerwohnung entfallende Anteil an Zinsen, Abschreibung (2 % pro Jahr auf die Gebäudekosten) und laufenden Kosten ist als Werbungskosten absetzbar. Das verbessert die Rechnung spürbar; die konkrete Aufteilung gehört in ein Gespräch mit dem Steuerberater, nicht in einen Ratgeber.
Bei der KfW-Förderung zählen mehrere Wohneinheiten teils höhere Förderbeträge; vorab prüfen lassen.
Häufige Fragen
Erhöht eine Einliegerwohnung die Finanzierungschancen? Ja: Banken rechnen kalkulatorische Mieteinnahmen (meist mit Abschlag) in deine Haushaltsrechnung ein; das verbessert die tragbare Rate, siehe Baufinanzierungs-Guide.
Was ist der Unterschied zum Zweifamilienhaus? Die Einliegerwohnung ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und meist untergeordnet (eigener Eingang, aber kein eigenes Grundstücksrecht). Beim echten Zweifamilienhaus sind beide Einheiten gleichwertig, baurechtlich und steuerlich ein anderer Fall.
Kann ich sie später ausbauen? Ja: Die günstigste Variante ist, die Ausbaureserve beim Bau vorzubereiten (Leitungen, Anschlüsse, Schallschutz in der Decke, separater Eingang) und den Ausbau später zu machen. Das kostet beim Bau 15.000–25.000 € und spart später ein Vielfaches.
Ob sich die Mehrkosten in deiner Finanzierung abbilden lassen, zeigt der Finanzierungsrechner; beide Varianten durchrechnen.
Preisspannen sind Marktbeobachtung (Stand 08.2026) auf Basis unserer m²-Preis-Übersicht nach Bundesland, dort auch der amtliche Baupreisindex. Verbindlich ist allein das konkrete Angebot.
BauZeuge-Redaktion. Sorgfältig recherchiert, alle Angaben ohne Gewähr.